Noul Cod al Urbanismului introduce un regim diferit pentru valabilitatea autorizațiilor de construire, însă o situație rămâne problematică: titularul unei autorizații suspendate de instanță poate fi împiedicat să construiască în timp ce termenul documentului continuă să curgă. Astfel, un investitor poate câștiga procesul, dar să fie nevoit să obțină o nouă autorizație dacă între timp cea inițială a expirat.
Intrat în vigoare la sfârșitul lunii august, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – Legea nr. 169/2026 a înlocuit vechiul cadru legislativ privind autorizarea lucrărilor de construcții și urbanismul.
Actul normativ urmărește simplificarea procedurilor și reducerea birocrației, însă prevederile referitoare la suspendarea autorizațiilor ridică o problemă importantă pentru beneficiarii proiectelor contestate în instanță.
Ce s-a schimbat odată cu noul Cod al Urbanismului
Legea nr. 169/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 25 august 2026.
Noul act normativ reunește într-un singur cadru legislativ regulile referitoare la amenajarea teritoriului, urbanism, autorizarea construcțiilor și disciplina în construcții.
Odată cu intrarea sa în vigoare au fost abrogate, între altele, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.
Una dintre modificările relevante privește perioada în care o autorizație de construire poate fi utilizată.
Autorizația de construire are, în principiu, trei ani pentru începerea lucrărilor
Potrivit articolului 309 din noul Cod, autorizația de construire are o valabilitate de trei ani.
În acest interval, titularul trebuie să înceapă lucrările și să îndeplinească formalitățile prevăzute de legislație.
Dacă lucrările sunt începute în condițiile legii, autorizația își păstrează valabilitatea pe durata de execuție înscrisă în document.
Problema apare atunci când beneficiarul nu poate începe lucrările dintr-un motiv care nu depinde de el, ci ca urmare a unei măsuri dispuse de instanță.
Mai ales în cazul proiectelor contestate, trei ani pot reprezenta o perioadă mai puțin generoasă decât pare la prima vedere.
Prelungirea nu mai funcționează ca în vechea legislație
Noul Cod nu mai păstrează mecanismul general de prelungire prevăzut de vechea Lege nr. 50/1991.
Anterior, autorizația putea fi prelungită o singură dată, pentru o perioadă de cel mult 24 de luni, la solicitarea titularului.
În actualul sistem există mecanisme distincte și mai limitate.
Valabilitatea autorizației poate fi suspendată o singură dată, pentru maximum 12 luni, în condițiile prevăzute de articolul 309.
Separat, durata de execuție a lucrărilor poate fi prelungită o singură dată, cu cel mult 12 luni, cu plata unei taxe reprezentând 30% din taxa inițială.
Aceste prevederi nu lămuresc însă în mod explicit situația în care autorizația este suspendată de o instanță în cadrul unui litigiu.
Ce se întâmplă când autorizația este atacată în instanță
Legalitatea unei autorizații de construire poate fi verificată de instanțele de judecată atunci când aceasta este contestată de persoane sau entități care îndeplinesc condițiile legale.
Într-un astfel de litigiu poate fi solicitată și suspendarea executării autorizației, în condițiile Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004.
Dacă instanța admite cererea de suspendare, titularul nu mai poate folosi autorizația pentru efectuarea lucrărilor cât timp măsura produce efecte.
Scopul unei astfel de măsuri este de a preveni producerea unor consecințe dificil de remediat înainte ca instanța să stabilească dacă documentul a fost emis legal.
Pentru beneficiar apare însă o situație complicată: autorizația nu poate fi utilizată, dar termenul său de valabilitate nu este prevăzut în mod expres ca fiind oprit pe durata suspendării judiciare.
Un proces poate dura mai mult decât perioada în care autorizația este valabilă
Noul Cod prevede că, atunci când instanța suspendă autorizația în condițiile articolelor 14 sau 15 din Legea nr. 554/2004, termenele de judecată pe fond nu pot depăși 15 zile calendaristice.
De asemenea, litigiile ar urma să fie soluționate de completuri specializate.
Aceste reguli pot contribui la accelerarea procedurilor, însă nu înseamnă că întregul proces se termină în 15 zile.
Administrarea probelor, eventualele expertize, amânările justificate și căile de atac pot face ca soluționarea definitivă să dureze mult mai mult.
Aici apare problema principală: dacă autorizația are o valabilitate de trei ani, iar litigiul se prelungește, documentul poate ajunge la termen înainte ca situația juridică să fie definitiv clarificată.
Suspendarea executării nu înseamnă automat și oprirea termenului
Diferența juridică dintre cele două situații este esențială.
Suspendarea executării înseamnă că beneficiarul nu poate utiliza temporar autorizația pentru a realiza lucrările.
Suspendarea curgerii termenului ar însemna că perioada în care documentul nu poate fi utilizat nu este consumată din durata sa de valabilitate.
Noul Cod reglementează suspendarea autorizației în anumite condiții, inclusiv mecanismul de suspendare de maximum 12 luni solicitat de titular.
Nu rezultă însă o regulă expresă potrivit căreia orice perioadă în care autorizația este suspendată prin hotărâre judecătorească se adaugă automat la perioada de valabilitate.
Această lipsă de claritate poate deveni importantă în litigiile care se prelungesc.
Scenariul în care investitorul câștigă procesul, dar autorizația a expirat
Situația poate fi ilustrată printr-un exemplu simplu.
Un investitor primește o autorizație de construire, iar după o perioadă aceasta este contestată. Instanța dispune suspendarea executării documentului, astfel încât lucrările nu mai pot începe sau continua în baza autorizației.
Dacă litigiul durează o perioadă îndelungată și între timp se împlinesc cei trei ani de valabilitate, autorizația poate ajunge la termen.
Ulterior, instanța poate decide că documentul a fost emis legal și poate respinge definitiv acțiunea.
Investitorul ar avea, în acest caz, câștig de cauză în instanță, însă s-ar putea afla în situația în care autorizația pentru care a câștigat procesul nu mai este valabilă.
Pentru continuarea proiectului poate fi necesară obținerea unei noi autorizații.
Reautorizarea poate însemna costuri și reguli noi
Obținerea unei noi autorizații nu reprezintă neapărat o formalitate administrativă simplă.
În funcție de proiect și de perioada trecută, pot fi necesare actualizări ale documentației, avizelor și proiectului tehnic.
În plus, regulile urbanistice și cerințele tehnice se pot modifica între momentul emiterii primei autorizații și cel al unei eventuale reautorizări.
Pot apărea noi condiții privind urbanismul, protecția mediului, patrimoniul sau cerințele tehnice aplicabile construcției.
Pentru un proiect de amploare, o astfel de situație poate genera costuri suplimentare și întârzieri semnificative.
Problema nu îi privește doar pe marii dezvoltatori
Efectele unei asemenea situații nu se limitează la proiectele imobiliare de mari dimensiuni.
Aceeași problemă poate apărea în cazul unei persoane fizice care dorește să își construiască o locuință sau al unei firme care intenționează să realizeze o hală, un spațiu comercial ori un ansamblu rezidențial.
Pentru un dezvoltator, blocarea proiectului poate afecta finanțarea, contractele cu constructorii și termenele asumate față de clienți.
În cazul unei persoane fizice, întârzierea poate însemna prelungirea unui credit, costuri mai mari de construcție și necesitatea actualizării documentației.
În ambele situații, incertitudinea juridică poate deveni o problemă financiară.
Care este problema legislativă
Controlul în instanță al autorizațiilor de construire este un mecanism necesar. O persoană afectată de un proiect trebuie să poată contesta un act administrativ despre care consideră că este nelegal.
În același timp, beneficiarul unei autorizații nu ar trebui să fie pus într-o situație în care nu poate construi din cauza unei suspendări judiciare, iar perioada de blocaj îi consumă termenul de valabilitate al documentului.
În lipsa unei prevederi explicite, pot apărea interpretări diferite cu privire la modul în care se calculează perioada de valabilitate.
O soluție legislativă ar putea fi introducerea unei reguli clare prin care perioada suspendării judiciare să nu fie inclusă în termenul de valabilitate al autorizației.
Astfel, dacă instanța suspendă documentul, „ceasul” autorizației s-ar opri, iar după încetarea suspendării titularul ar beneficia de perioada rămasă la momentul blocării.
Noul Cod al Urbanismului lasă o zonă care are nevoie de clarificare
Noul Cod al Urbanismului își propune să simplifice procedurile și să ofere mai multă predictibilitate în domeniul construcțiilor.
În cazul autorizațiilor suspendate în instanță, însă, rămâne o întrebare importantă: ce se întâmplă cu termenul de valabilitate atunci când beneficiarul este obligat să aștepte soluționarea unui litigiu înainte de a putea construi?
Până la apariția unei practici judiciare clare sau a unei eventuale modificări legislative, titularii autorizațiilor contestate trebuie să urmărească în paralel evoluția procesului și termenul de valabilitate al documentului.
Pentru că, în anumite situații, o hotărâre definitivă favorabilă poate veni prea târziu pentru ca proiectul să mai poată continua în baza autorizației inițiale.
